¿Dudas sobre el programa PENSIUM?

La propiedad de la vivienda no se pierde por parte de la persona mayor y en caso de fallecimiento, pasa a sus herederos. La operación de Pensium contempla la cesión de la posesión para su explotación en régimen de alquiler el tiempo necesario, hasta cancelar el capital dispuesto y sus intereses, manteniendo la propiedad. Sin hipotecas y sin avales. Los propietarios siempre pueden liquidar anticipadamente la operación o vender la vivienda en cualquier momento.

El importe máximo a disponer depende de las necesidades de cada persona y de las posibilidades del alquiler de la vivienda. Se analiza la diferencia entre la pensión y el precio de la plaza residencial. El Programa Pensium incluye también la financiación de las posibles reformas a realizar en la vivienda para su alquiler. Se realizará un proyecto personalizado para aprobar la operación y recomendar las disposicions adecuadas.

La operación de Pensium tiene como único objeto facilitar ingresos complementarios a las personas mayores para atender sus gastos de asistencia en residencias o en su propio domicilio. Atendiendo a esta finalidad, la disposición es libre (tratamientos, intervenciones extra, mejora de asistencia, mejora de la calidad de la plaza residencial, etc.), si bien los gastos extraordinarios, más allá de las anualidades pactadas, deberán solicitarse y ser autorizadas.

Con la cesión del alquiler de la propia vivienda. Pensium explota la vivienda en régimen de alquiler hasta cancelar el capital dispuesto. Los propietarios no tienen que hacer nada, cuando se amortiza la operación recuperan la posesión automáticamente.

El periodo de disposiciones se puede alargar hasta 10 años, que cubre habitualmente las necesidades asistenciales de las personas mayores dependientes. No obstante, si se quiere tener la absoluta seguridad, también se puede contratar un seguro que aporte una pensión vitalicia diferida que se empezaría a percibir a partir del año 11. El coste de este seguro también puede ser financiado en la operación Pensium. En cualquier caso, en el vencimiento se puede liquidar la operación vigente y estudiar la realización de una nueva operación Pensium.

La operación está diseñada para que los rendimientos de la vivienda permitan cancelar la deuda. La operación del Programa Pensium contempla dos períodos, uno de disposiciones por parte de la persona mayor de un máximo de 10 años y otro de amortización del capital prestado variable en función de los años de disposición. La deuda generada en el período de disposiciones se paga con la propia vivienda, mediante su explotación en régimen de alquiler durante el tiempo que sea necesario. Los propietarios también tienen la opción, en cualquier momento, de vender y liquidar anticipadamente la deuda pendiente.

La duración global es de 20 años y en el improbable caso de que al final de esos 20 años no se hubiera cancelado totalmente la deuda mediante los ingresos de la vivienda, el remanente de deuda que hubiera quedado se puede pagar con la opción que consideren los propietarios. En su caso, Pensium también podría mantener la explotación del alquiler del inmueble el tiempo necesario hasta cancelar totalmente la deuda.

La propia vivienda ya genera los rendimientos necesarios hasta cancelar las disposiciones realizadas, por lo que no se precisa el aval de los familiares.

La operación del Programa Pensium está diseñada para que no se produzca ningún desembolso en dinero por parte de la familia ni de la persona mayor. Absolutamente todo sale de la explotación de la vivienda en régimen de alquiler. La persona mayor conserva íntegramente sus ahorros para utilizarlos como crea conveniente ya que no se compromete a ningún pago en ningún momento.

La operación de Pensium se puede cancelar en cualquier momento (ya sea en el período de disposiciones o en el de amortización) liquidando el importe de la deuda pendiente en ese momento. También es posible hacer amortizaciones parciales, que conlleva la renuncia a nuevas disposiciones.

Para la cancelación se podrá dirigir a Pensium a través de cualquiera de los canales de comunicación de la empresa y efectuar la correspondiente solicitud. Los costes de cancelación anticipada son del 1% del importe cancelado (sólo a partir del primer año, durante el primer año está exento de la comisión de cancelación).

Para la deuda pendiente se efectúa una revisión del tipo de interés a aplicar de acuerdo con el índice acordado en la escritura de constitución (Tipo de interés de nuevas operaciones Préstamos y Créditos a hogares, modalidad de crédito para otros fines por más de 5 años, publicado por el Banco de España), más 0,75 puntos porcentuales. Este tipo se revisa a los tres años y volverá a revisarse de igual manera cada cinco años, si la operación continúa vigente. Estas revisiones son muy interesantes para actualizar el coste de la operación a la realidad de cada momento en cuanto a tipos de interés, al alza o a la baja. No hay cláusulas suelo.

En cualquier momento el período de disposiciones se puede cancelar o modificar y automáticamente, se iniciará el período de amortización de la deuda. Es necesario avisar con una antelación de dos meses a la siguiente disposición programada.

Los beneficiarios del programa son personas con Grado II y III de dependencia y, por lo tanto, si así lo desean pueden acceder a una plaza pública.

A partir de ese momento, a su elección, a) puede mantener el programa de disposiciones tal como estaba previsto, b) puede decidir eliminar el período de disposiciones y se inicia la fase de amortización de la deuda y c) puede reducir la cuantía de las disposiciones anuales.

Cesan las disposiciones de capital y se abre un período de amortización en el que los rendimientos netos de la vivienda se dedican a la disminución de la deuda hasta su cancelación total.

No se puede determinar exactamente, a priori, puesto que depende de circunstancias que afectan a la propia evolución de la operación. Además de la cuantía de las disposiciones, la variable más importante es los años que se mantengan. Naturalmente, cuanto mayores sean los ingresos por alquiler, menor será el plazo. Puede consultar a nuestro experto y realizar las simulaciones que desee en función de sus expectativas. Pensium le realiza un proyecto personalizado de acuerdo con sus necesidades.

Una hipoteca normal sale más cara ya que, aunque el tipo de interés pueda ser algo inferior, se aplica a la totalidad del capital prestado y en el caso de Pensium sólo se aplica al capital que se va disponiendo. Además, hay que hacer frente a los costes de constitución de la hipoteca, mientras que con Pensium, los costes de constitución se pagan con los rendimientos del alquiler.

Además, en los préstamos hipotecarios para cobrar la deuda se puede actuar contra todos los bienes de los prestatarios, presentes y futuros y en Pensium el crédito se paga con el alquiler, sin avales adicionales.

Habitualmente, con los ingresos medios de un alquiler no se alcanza a cubrir los costes de una plaza residencial. Además, para poder alquilar con garantías y obtener un buen precio, hay que hacer frente a unas mínimas reformas del piso, aunque sólo sea pintura, pero sí es obligatorio la obtención de la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y el seguro de impago. La propuesta del Programa Pensium permite no hacer ningún gasto en reformas y desentenderse del proceso de gestión del alquiler (conseguir inquilinos adecuados, hacer los contratos, atender imprevistos posteriores, etc.), garantizando unos ingresos ininterrumpidos durante todo el Programa, aunque en algún momento haya un cambio de inquilinos.

Con Pensium, se obtienen ingresos de forma regular y totalmente segura.

Con Pensium se mantiene siempre la propiedad del inmueble y no se contempla en ningún caso la ejecución de la vivienda.

La hipoteca inversa genera una deuda cada vez mayor, acumulando intereses de intereses con garantía hipotecaria. Si al vencimiento de la misma no se paga la deuda se pierde la vivienda (ejecución por parte de la entidad financiera o venta para pagar). Además, el importe máximo que se concede es limitado y el tipo de interés es más elevado que el de las hipotecas normales. También se suelen solicitar avales. Las dificultades prácticas de la hipoteca inversa han supuesto que se realicen muy pocas operaciones en el mercado financiero español.

Con Pensium, no se pierde la propiedad de la vivienda, además ésta genera desde el primer momento rendimientos para ir reduciendo la deuda hasta cancelarla y el importe a percibir siempre será mayor. Y sin avales, solamente la vivienda.

Con Pensium se mantiene siempre la propiedad del inmueble y no se contempla en ningún caso la ejecución de la vivienda.

Con la Pensión vitalicia se pierde la propiedad de la vivienda y las compañías de seguros tienen que cubrirse por si el beneficiario sobrevive muchos años. La consecuencia es que las cantidades no son muy grandes a pesar de que se entrega la vivienda. Si la estancia en la residencia es corta por fallecimiento del titular, los herederos no perciben nada relativo al inmueble y se pierde la propiedad y su posible revalorización. Con Pensium, se van atendiendo los pagos de la residencia, se explota la vivienda que por sí sola paga la deuda y no se pierde la propiedad para los herederos. La revalorización de la vivienda va íntegra a los herederos y el tiempo de uso de la vivienda que se cede está ajustado exactamente al capital recibido y utilizado.

La hipoteca sale más cara ya que el tipo de interés se aplica a la totalidad del capital prestado y en el caso de Pensium sólo se aplica al capital que se ha ido disponiendo. Además, los titulares de la hipoteca responden de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, con lo que se genera una carga familiar con repercusiones, mientras que con Pensium la vivienda paga la deuda. También es habitual que para la concesión de la hipoteca las entidades bancarias exijan la participación de los familiares como titulares o avales de la operación mientras que con Pensium no se exige ningún aval ni participación de familiares.

El préstamo sale más caro ya que el tipo de interés es más elevado y se aplica a la totalidad del capital prestado mientras que en el caso de Pensium sólo se aplica al capital que se ha ido disponiendo. Además, los titulares del préstamo responden de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, con lo que se genera una carga familiar con repercusiones, mientras que con Pensium la vivienda paga la deuda. También es habitual que para la concesión de un préstamo las entidades bancarias exijan la participación de los familiares como titulares o avales de la operación mientras que con Pensium no se exige ningún aval ni participación de familiares.

La venta de la vivienda implica perder la propiedad a cambio de liquidez que, actualmente, no se puede invertir de forma rentable con seguridad. Además, las viviendas se encuentran en una fase de recuperación de precios, de forma que es interesante no vender y aprovechar la actual revaloración. Finalmente, con Pensium la cesión de la vivienda permite, mediante el alquiler pagar todos los gastos y mantener la vivienda sin hipotecas ni avales.

Pensium realiza una tasación oficial y un estudio previo para conocer las posibilidades de alquiler de la vivienda, ya que dicho alquiler es la base del programa. Así mismo, Pensium facilita por escrito al propietario los Criterios de Gestión del Alquiler de la Vivienda para conseguir una explotación óptima de la misma.
Los herederos no pueden impedir el alquiler de la vivienda, pero pueden, en cualquier momento, cancelar la operación y recuperar la posesión de la misma.

Pensium garantiza las aportaciones para el pago de los cuidados asistenciales desde el momento de la firma del programa, aunque la vivienda aún no esté alquilada, e incluso en caso de impago del alquiler o de cambio de inquilinos que comporte que la vivienda esté algún tiempo sin alquilar.

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Pensium facilita por escrito al propietario los Criterios de Gestión del Alquiler de la Vivienda para conseguir una explotación óptima de la misma. El alquiler contará con un seguro de cobertura de los riesgos de impago, de conservación del contenido y de los riesgos jurídicos derivados del contrato de alquiler. Además, la gestión contempla la búsqueda de un inquilino con las máximas garantías. Ni el propietario ni los familiares se tienen que preocupar de estos aspectos sobre los que se les informará anualmente.

Para que no afecte a la liquidez de la persona mayor que necesita hacer frente a los pagos de la plaza residencial, Pensium puede avanzar el coste de las posibles reformas o mejoras, junto con los gastos necesarios para el inicio del alquiler como la obtención de la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Este presupuesto deberá ser aprobado por el propietario. Este importe se podrá considerar como una disposición más de capital.

Una de las ventajas del servicio de Pensium es que la persona mayor y su familia no se han de preocupar por la búsqueda y posterior gestión del alquiler ya que forma parte de la explotación de la vivienda que se realiza. En este sentido, el rendimiento neto se determinará mediante la diferencia entre los ingresos y los gastos de conservación, reparación, seguros y administración de la finca.

Pensium obtiene su remuneración de los alquileres y se preocupa de que la finca obtenga el mayor alquiler posible de forma continuada. Pensium informará periódicamente a los propietarios de los resultados de la explotación del inmueble. El alquiler será gestionado por profesionales inmobiliarios con experiencia y solvencia contrastada. De cualquier forma, el propietario o sus sucesores siempre podrán:

• Proponer otro profesional independiente que, siendo homologable en cuanto a solvencia económica, experiencia y capacidades técnicas, manifiesten por escrito que es capaz de asegurar de forma continuada una renta superior en un 10% a la que se vaya satisfaciendo.
• Proponer otro inquilino que acepte su disposición al pago de una renta superior en un 10% y que sea aceptado como solvente por la compañía de seguros que proporciona el seguro de responsabilidades pecuniarias.
• Proponer la realización, a su exclusivo cargo, de obras extraordinarias o mejoras en la finca garante que permitan obtener un mayor rendimiento.

En todos los casos, las propuestas de mejora que cumplan con los requisitos indicados serán aceptadas por Pensium para ser aplicadas a la finalización de los contratos vigentes.

Ni las personas mayores ni los familiares tienen que realizar ningún desembolso, ya que los costes se pagan con la explotación del inmueble.

Pensium percibe una comisión de estudio de 1.875€ y no se aplica comisión de apertura. También hay que considerar los costes de formalización de escritura pública ante notario y la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los costes de tasación y registro los asume Pensium.
Pensium percibe por la gestión inmobiliaria el 5% de los alquileres y la mitad de la primera mensualidad una vez efectuado el contrato de alquiler. Estos importes se deducirán de los ingresos brutos por alquiler.
El Crédito dispuesto devengará durante un período inicial de tres años un interés del 5,7% nominal anual (revisable cada 5 años a partir del año 3) que se liquidará anualmente. En caso de cancelación anticipada se aplica una comisión del 1% del importe amortizado (excepto durante el primer año en que está exenta y no se aplica la comisión).

Los costes de valoración oficial del alquiler, de tasación, y de registro los asume Pensium.

El Programa Pensium facilita recursos económicos de forma periódica (anualmente) mediante sucesivas disposiciones que generan un crédito a favor de Pensium que se irá devolviendo con los rendimientos de la vivienda. En sí mismas, las disposiciones del crédito no son rendimientos imputables en el IRPF del cliente. No obstante, según el criterio de Pensium, los clientes deben considerar los ingresos derivados de los alquileres netos que van reduciendo la deuda como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF.

Pensium ha realizado una consulta vinculante a la Agencia Tributaria que confirme este tratamiento.

Pensium facilita anualmente la información necesaria para confeccionar la declaración del IRPF.

En muchos casos deben comparecer porque también son copropietarios de la vivienda, pero aunque no lo sean, en Pensium estamos comprometidos con la transparencia y la total comprensión de las operaciones por parte de los participantes y por eso solicitamos que, en cualquier caso, la persona mayor esté acompañada o cuente con la asistencia, por lo menos, de uno de sus hijos en el momento de la firma y, en su defecto, de otro familiar o persona de confianza.

Se realizarán por profesionales con reconocido prestigio y experiencia para esta función y con reconocimiento oficial.

El Programa Pensium se compromete mediante escritura pública a la realización de las disposiciones pactadas. Desde el primer momento, abonará los importes pactados por semestres anticipados y así sucesivamente durante todo el período de disposiciones (10 años o hasta el fallecimiento de la persona que recibe las prestaciones). Existe una cláusula de especial protección para el mayor que indica que en el supuesto caso de incumplimiento por parte de Pensium, se cancelará toda la deuda sin coste y se recuperaría la posesión de la vivienda.

Pensium facilita por escrito al propietario los Criterios de Gestión del Alquiler de la Vivienda para conseguir una explotación óptima de la misma. El alquiler contará con un seguro de cobertura de los riesgos de impago, de conservación del contenido y de los riesgos jurídicos derivados del contrato de alquiler. Además, la gestión contempla la búsqueda de un inquilino con las máximas garantías. Ni el propietario ni los familiares se tienen que preocupar de estos aspectos sobre los que se les informará anualmente.

Anualmente se facilitará un informe con el detalle de la evolución de la deuda (diferencia entre las disposiciones y los resultados netos de la explotación). Así mismo, anualmente, se rendirá cuentas de la explotación detallando todos los ingresos y gastos de la explotación.

Se realiza ante notario y posteriormente se inscribe en el registro de la propiedad lo cual es garantía de transparencia.

Mientras el programa Pensium esté vigente (en el período de disposiciones o en el de amortización), la vivienda se debe destinar a obtener rendimientos a través del alquiler para cancelar la deuda. Por tanto, para disponer de la vivienda en este período sería necesario cancelar previamente la deuda. En caso de que algún miembro de la familia quiera vivir en la vivienda, este familiar puede solicitar el alquiler a precio de mercado hasta la amortización total del programa Pensium.

Pensium es una empresa creada en el edificio ESADECREAPOLIS de Sant Cugat del Vallés. El nif es B66834904.

La actividad de Pensium está registrada con el nº 738/2017 en el Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad (Registro estatal, Ley 2/2009).

Su sede social se encuentra en la calle Balmes, 83 Principal 1a, 08008 de Barcelona y dispone de delegación en Madrid (Paseo de la Castellana, 126, 8º Izda, 28046) y en Valencia (Colón, 22 2ª E, 46004.

El equipo de Pensium está compuesto por economistas, abogados, trabajadores sociales y profesionales de servicios asistenciales, con amplia experiencia y reconocida trayectoria en el sector social y financiero. Puede conocer a nuestro equipo en www.pensium.es/quienes-somos

La operación de Pensium con el cliente se formaliza mediante escritura pública ante notario y posterior inscripción en el registro de la propiedad, que da la máxima garantía a la transparencia y formalidad de la operación.

Pensium dispone del distintivo de empresa responsable al cumplir con los criterios de Buen Gobierno y la Responsabilidad Social exigidos por la consultora Ingeniería Social SAL. Esta acreditación se concede a empresas que tienen el objetivo de ir un paso más allá e integrar actividades que acerquen a la ciudadanía, las empresas y las organizaciones los valores para un desarrollo justo, equitativo y en equilibrio con el entorno.

Después de pasar por la fase de análisis de proyectos, la Fundación Ship2B (Lab denominado People&Communities con participación de Ampans, Suara, Ajuntament de Barcelona y Sogeviso), ha concluido que Pensium es una empresa de alto impacto social, reafirmando así la aportación positiva que nuestro proyecto realiza en la sociedad puesto, que resolvemos una problemática social y damos solución a una dificultad latente que afecta a colectivos vulnerables.

Pensium está acreditada como B Corp^TM por su impacto social y la transparencia de su actividad. La certificación B Corp^TM Benefit Corporation es el reconocimiento internacional más valorado en el ámbito de las empresas que trabajan para resolver problemas sociales y medioambientales en el mundo. Para conseguir esta certificación se requiere superar exhaustivos procesos de evaluación sobre sus procesos y de cómo su actividad impacta positivamente en la sociedad. Disponen de esta acreditación empresas como Danone, Veritas o Triodos Bank.

El Código Ético de PENSIUM es un documento de referencia y una guía de comportamiento que refleja la relación y el compromiso de la organización con nuestros grupos de interés. Este documento está basado en los valores y principios que seguimos para desarrollar nuestra actividad.  Está publicado en la página web www.pensium.es a disposición de quien lo quiera consultar.