¿Qué es la nuda propiedad y qué pros y contras tiene?

Los pasados 25 y 26 de octubre tuvo lugar en Madrid el primer salón inmobiliario de España de pisos de nuda propiedad. En él se ofertaron más de 1.000 viviendas de nuestro país bajo esta fórmula de venta.

¿En qué consiste la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene el propietario sobre un determinado bien (en el caso que se trata en este post, la vivienda), una vez cedida la posesión mediante la constitución o reserva de un derecho de usufructo.

El término de nuda propiedad se aplica también a una modalidad de venta que permite al propietario vender su piso y seguir viviendo en él hasta su defunción. Es decir, es una modalidad de venta mediante la cual se vende la vivienda pero se mantiene el usufructo de la misma hasta el día de la defunción, momento en el que el nuevo propietario (el comprador) consolida y adquiere el pleno dominio del bien.

Se trata de una opción al alza hoy en día. Esta fórmula permite a los compradores adquirir una vivienda con un descuento considerable sobre el precio de mercado, calculado siempre en función de la edad y expectativa de vida de los vendedores. A su vez, permite a los vendedores obtener liquidez sin necesidad de abandonar su casa.

Como os podéis imaginar esta modalidad de venta está ganando cada vez más adeptos entre las personas mayores, especialmente en los casos en que todos los ahorros están invertidos en la vivienda y no se dispone de liquidez, no hay hijos, se necesita complementar la pensión para mantener la calidad de vida o se necesita capital extra para afrontar los costes de cuidados asistenciales profesionales.

Pros y contras de la nuda propiedad

Si bien esta fórmula de venta puede tener algunas ventajas para el comprador, que adquiere una vivienda a un precio inferior al de la propiedad en pleno derecho, y para el propietario, que recibe liquidez sin necesidad de marcharse de su casa, ¿qué hay de los inconvenientes? Por no hablar del evidente dilema ético que se pone sobre la mesa.

Pros y contras para el comprador:

En primer lugar, por parte del comprador se debe tener muy claro que se trata de una inversión a medio-largo plazo, puesto que no se podrá tener pleno derecho sobre la vivienda adquirida hasta la defunción del antiguo propietario (el vendedor, convertido en usufructuario una vez vendida la vivienda).

En cuanto a los costes de la operación, es importante subrayar que al hacer la venta en nuda propiedad, los gastos de notario, registro e impuestos los asume el comprador. Además, una vez extinguido el usufructo, el propietario tendrá que hacer frente de nuevo a los gastos de registro e impuestos derivados de la finalización del usufructo y la adquisición del pleno dominio de la propiedad.

Respecto a los costes de mantenimiento de la vivienda, es habitual pactar que corran a cargo del comprador, es decir, el nuevo propietario. Se tiene que tener en cuenta que poseerá una propiedad por la que pagará los impuestos correspondientes (IBI), gastos de comunidad, derramas y otros gastos extraordinarios que puedan surgir. Sin embargo, no disfrutará de ella ni percibirá ningún ingreso mensual por parte del usufructuario.

Un derecho que sí tiene el propietario es que, si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo.

Pros y contras para el vendedor:

Para el vendedor, los principales inconvenientes son que se pierde la vivienda familiar y se recibe por ella una cantidad de dinero que se calcula en función de su edad y expectativa de vida: a mayor expectativa de vida, menor precio de venta.

Al hacer la operación, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal por el incremento teórico de valor desde el momento de la adquisición inicial, lo que le supone un gasto asociado a la operación.

Además, aunque esta opción permite vender la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, la vivienda ya no pertenece al vendedor, que ahora es sólo usufructuario. Si pensaba dejarla en herencia a sus familiares ya no será posible. Se pierde patrimonio familiar.

Como ventaja, indicar que si el usufructuario no desea continuar viviendo en la vivienda, o por temas de salud tiene que ingresar en una residencia o centro hospitalario, podrá alquilarla sin permiso del nudo propietario. En ese caso el alquiler quedará íntegramente a favor del usufructuario.

Pensium versus venta en nuda propiedad

En el caso de las personas mayores que necesitan liquidez para afrontar los gastos derivados de sus cuidados asistenciales, la venta en nuda propiedad, aunque permite obtener dinero de forma inmediata sin necesidad de abandonar su casa, no garantiza el dinero suficiente como para cubrir estos gastos hasta el día del fallecimiento.

En la fórmula de venta en nuda propiedad, a menor edad y mejor estado de salud del propietario, más descuento en el precio de venta de la vivienda. Las personas con mayor expectativa de vida y, por tanto, que previsiblemente necesitarán más recursos hasta finalizar sus días, verán como la vivienda que tanto sacrificio y esfuerzo les ha costado se vende por debajo del precio que tendría la venta del pleno dominio. Y con la dificultad adicional de intentar obtener una rentabilidad significativa por el dinero obtenido en un entorno de tipos de interés bajos.

Con Pensium esto no sucede. En primer lugar porque la vivienda no se vende y por lo tanto no se pierde. Y en segundo lugar porque el Programa Pensium rentabiliza la vivienda para obtener los ingresos complementarios necesarios para cubrir los gastos asistenciales hasta el día del fallecimiento. El Programa Pensium no contempla la posibilidad de que el propietario siga viviendo en su piso, ya que se necesita un alquiler para sustentar la operación. Sin embargo, es la solución ideal para personas que, debido a su estado de salud, se trasladan a casa de un familiar o a un centro residencial. En este caso, Pensium les proporciona unos ingresos extraordinarios que les permitirán hacer frente al coste de su asistencia sin tener que vender ni perder el patrimonio.

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